房地產(chǎn)項目開發(fā)建設前期的設計

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【摘要】新形勢下，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設對于促進城市發(fā)展和提高人民生活水平具有重要意義。新時期的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設往往涉及到多方面的內(nèi)容，所以在具體房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中不僅要做好施工建設管理，還應該做好設計階段的成本控制，以此為提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益打好基礎，基于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)建設前期的設計與成本管控展開研究。

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；開發(fā)建設；前期設計；成本管控

1房地產(chǎn)項目開發(fā)特點及其成本控制構(gòu)成

1.1房地產(chǎn)項目開發(fā)特點

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，由于具體的房地產(chǎn)項目多數(shù)是一次設計的，而且部分的開發(fā)項目更多的只能夠使用指定的設計方案，并不能夠像其他產(chǎn)品可以有選擇性的使用其他設計方案，所以多數(shù)是具備一次性特點。房地產(chǎn)項目非常復雜，涉及到了規(guī)劃、土地管理、勘測、施工、消防、供水、供電等政府部門，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設前期需要取得各個部門的支持與協(xié)調(diào)合作。此外，房地產(chǎn)項目往往具有多變性特點，在具體的房地產(chǎn)操作過程中，很多地區(qū)的房地產(chǎn)的消費客戶群體在發(fā)生多樣化的變化，具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型也更加多樣化，市場營銷的渠道和房地產(chǎn)項目的周邊環(huán)境也在發(fā)生大量變化，需要融入各地城市的大環(huán)境。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑風格和具體的設計類型，可能會受到社會大眾和客戶群眾的需求變化的影響，所以導致其房地產(chǎn)項目開發(fā)特點也存在大量的不確定性[1]。

1.2房地產(chǎn)項目的成本控制構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要由土地成本、工程成本、營銷成本、管理成本以及財務成本等組成。房地產(chǎn)項目與其他類型的工程項目一樣，在進行項目工程的開發(fā)前期都應該結(jié)合具體的項目工程施工做好成本控制，從而能夠有效控制和降低建筑企業(yè)的開發(fā)成本，提高自身企業(yè)的經(jīng)濟效益。當然在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，其成本控制體系往往包括投資決策降低的成本控制和招投標階段的成本控制，還包括有設計階段的成本控制以及施工階段和竣工結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)項目的每個階段的成本控制都對于整個房地產(chǎn)項目的成本控制產(chǎn)生重要影響，所以需要結(jié)合每個階段不同的成本構(gòu)成，采取相應措施對施工成本進行有效控制[2]。

2房地產(chǎn)開發(fā)建設前期的成本控制

2.1決策階段———定位與目標成本測算

2.1.1投資機會研究

項目工程的成本控制工作應該要做好投資機會研究，也就是應該結(jié)合具體的房地產(chǎn)項目工程做好對其項目工程的開發(fā)投資方向及可能性的確定，其中應該綜合對項目投資總額和項目工程的投資方式、建筑技術(shù)水平、建筑施工隊伍和后期應用到的材料和設備等做好控制和分析，在實際的投資機會研究過程中，還應該對市場營銷環(huán)境和具體的投資對象的經(jīng)營情境做好細致的分析和把控。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設之前，應當對市場環(huán)境、房地產(chǎn)項目具體情況進行詳細的調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果對房地產(chǎn)項目可行性進行相應的分析，并結(jié)合實際情況展開合理的設計。

2.1.2市場和房屋建筑能力的預測分析

在進行項目工程建設施工之前，應該具體結(jié)合實際的項目工程建設需求和市場環(huán)境的情況做好積極有效的預測，尤其要做好相應的產(chǎn)品（房地產(chǎn)開發(fā)項目）潛在需求預測，并對其潛在供應和市場的整體滲透能力及市場競爭力等綜合方面做好全面細致的分析和把控，當然應該具體把握整體房地產(chǎn)項目投資建設政策的影響，并嚴格根據(jù)相關規(guī)定的具體要求做好建設和投資，并明確房價控制目標，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建設范圍和市場上的客戶群體做好分析把握；當然，還要結(jié)合具體的金融機構(gòu)的要求和銀行業(yè)的首套房貸款政策進行及時的調(diào)整，以此來更加準確和全面的挖掘出市場上更加符合購房資格的潛在客戶群體，為提高企業(yè)的經(jīng)濟效益提供一定的保障[3]。

2.1.3建筑條件和技術(shù)方案

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設施工過程中，應該積極做好對房地產(chǎn)項目開發(fā)地區(qū)的氣象條件和水文條件以及地區(qū)的地質(zhì)條件的綜合分析和把握，當然還應該結(jié)合具體的地區(qū)交通條件和水源條件以及電力條件等方面的分析和把握；在房地產(chǎn)項目的建筑技術(shù)等方面，應該做好對勞動力資源和項目施工組織以及施工管理等方面的技術(shù)方案的分析，同時還要結(jié)合具體的勞動力資源做好對項目技術(shù)和管理人員以及技術(shù)人員的管理，為開展實際的房地產(chǎn)項目的建設投資打好基礎。

2.1.4經(jīng)濟效益評價

房地產(chǎn)項目工程的開發(fā)過程中，要把握好前期的經(jīng)濟效益評價，其中要對企業(yè)財務和國民經(jīng)濟等情況做好細致分析。比如一個房地產(chǎn)項目工程的開發(fā)設計過程中，為了獲取到更高的經(jīng)濟效益，對原本的設計方案進行一定的修改，從而將成本降低了幾百萬元。由此也能夠看出在前期的設計過程中，應該要做好具體的設計優(yōu)化，以此做出更加科學合理的協(xié)調(diào)修改，從而有效避免不必要的經(jīng)濟損失。

2.2加強招投標的管理

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)設計中，應該要做好對市場環(huán)境的調(diào)查分析，并結(jié)合所調(diào)查的信息數(shù)據(jù)，構(gòu)建起較為完善的施工單位和建筑材料等方面的信息庫，為開展后續(xù)的招投標工作做好充足的準備；另外一方面要針對具體的房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工設計要求，引入先進的信息化技術(shù)，對具體的招投標計劃進行細化，并對房地產(chǎn)項目的招標原則和承包方式及范圍和支付款方法做好詳細準確的分析和把握，為后續(xù)的成本控制打好基礎。

3項目設計階段的成本控制

房地產(chǎn)項目的設計階段的效果對于后續(xù)的工程建設施工具有重要影響，設計階段往往能夠結(jié)合技術(shù)和經(jīng)濟開展，其設計效果對于具體的成本控制和工程造價管理有重要意義。

3.1優(yōu)化設計方案，有效控制工程造價

房地產(chǎn)項目的開發(fā)設計階段，可以有效采取設計招標和設計方案競選的方式開展，并結(jié)合具體的設計方案做好技術(shù)經(jīng)濟評價和分析，對設計方案進行最優(yōu)方案的選擇，其中還應該結(jié)合具體的計算機技術(shù)做好分析處理，并對房地產(chǎn)項目的工程設計方案和施工設備及相應的施工效益和工程施工可行性方案進行最優(yōu)設計，并將具體的項目設計階段的投資成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，以此來更好的控制項目工程的造價[4]。房地產(chǎn)項目設計質(zhì)量的高低不僅關系的項目工程的建設質(zhì)量，同時還涉及到項目工程的整體成本控制效果，當然，結(jié)合具體的項目工程建設，設計質(zhì)量還與其工程經(jīng)濟效益有很大關系。項目工程設計費用大約占工程總投資的2%~4%，但其卻對工程項目產(chǎn)生70%~80%的影響，所以應該做好設計階段的造價控制，尤其要改變傳統(tǒng)的“重施工和輕設計”觀念，為項目工程的成本控制打好基礎。

3.2設計前期階段提高監(jiān)理工作效率

在房地產(chǎn)領域中，隨著監(jiān)理規(guī)范及相關法律的完善，監(jiān)理作用已經(jīng)逐漸被社會接受。因此，監(jiān)理人員應當緊抓這一機會，不斷完善自身的工作機制，加強監(jiān)理團隊建設，提高技術(shù)業(yè)務水平，搞好職業(yè)道德教育與評價，提高監(jiān)理工作效率，改善監(jiān)理的形象。在設計前期階段，監(jiān)理人員不僅要做好水文地質(zhì)資料的監(jiān)管，并將具體的勘察和設計階段的工作成果納入到可控制范疇，確保在項目工程的設計過程中，設計單位能夠結(jié)合項目工程的具體建設要求和相應的技術(shù)經(jīng)濟指標做好控制，為開展后續(xù)的項目工程的成本控制有所啟發(fā)[5]。

3.3加強設計單位的溝通交流并強化變更設計的管理

項目工程設計階段，應該要結(jié)合具體的工程建設需要，做好變更設計。項目工程設計階段，設計變更發(fā)現(xiàn)的越早，對項目工程的損失越小，如果發(fā)現(xiàn)的越晚，造成的損失就會越大。從另一方面來說，項目工程的設計階段出現(xiàn)變更，只需要做好對項目工程建設圖紙的修改，并不會造成實質(zhì)上的施工損毀，如果在施工階段發(fā)現(xiàn)需要變更的情況，就需要對已經(jīng)施工建設的工程進行拆除，導致項目工程建設材料和資金出現(xiàn)大量損毀。所以必須在項目工程的設計階段做好控制，尤其要加強與設計單位的溝通交流和技術(shù)對接，從更多方面和全面化的角度來做好對施工設計圖紙的審核管理，尤其要確保項目工程的設計深度滿足具體的工程建設和設計要求，有效減少圖紙的差錯和疏漏等情況，以此將設計變更控制在設計階段的初期，為后續(xù)的施工建設打好堅實的基礎，避免由于施工設計變更來對工程造價控制帶來的巨大損失和影響。為此，需要與設計單位建立暢通的溝通渠道，加強設計跟蹤和指導，建立例會、匯報會制度。就設計中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續(xù)。此外，應該要確保設計的質(zhì)量，給設計單位充足的設計時間，以此來能夠規(guī)避設計中出現(xiàn)的不良行為，為后續(xù)的工程建設和成本控制打好基礎。

4結(jié)語

總體來說，新時期的房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設不僅要做好施工建設管理，還應該做好建設設計階段的管理，把握房地產(chǎn)項目開發(fā)特點及其成本控制構(gòu)成基礎上，應該積極做好房地產(chǎn)開發(fā)建設前期的成本控制加強招投標的管理和優(yōu)化設計方案，有效控制工程造價；在設計前期階段引入監(jiān)理；加強和設計單位的溝通交流，并強化變更設計的管理，以此來更好的做好項目工程建設管理和成本控制。

參考文獻

[1]李勁松.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的問題及對策的研究[J].現(xiàn)代營銷（創(chuàng)富信息版），2018（10）：151-152.

[2]田潔.大型房地產(chǎn)項目中的成本管理優(yōu)化模型設計[J].工程經(jīng)濟，2015（04）：63-67.

[3]張榮，宋莉.房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理分析[J].山西建筑，2017，43（14）：236-237.

[4]龐金維.大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本最優(yōu)化控制[J].江西建材，2015（04）：247.

[5]袁開慧.房地產(chǎn)項目建安成本管控存在的問題及應對策略[J].中國外資，2014（03）：123-124.

作者：韓晶 單位：昆明綠地春城置業(yè)有限公司