土地收益法評估精選(九篇)
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第1篇：土地收益法評估范文
關鍵詞：土地價格，地價評估，基準地價
1研究背景
“房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業之一”土地市場作為房地產市場的上游市場，是房地產市場的基礎。當前，對城鎮土地的評估方法大多都嚴格遵循《城鎮土地估價規程》中以級差收益測算為依據評估基準地價的方法。但如果仍然遵循在中國土地市場不發育的情況下提出的地價評估方法，則會出現市場交易價格和評估價格相差懸殊，甚至兩者毫無可比性的問題。
2城市地價分析研究
2.1土地市場的結構分析
土地的市場層次主要是市場發展的深度，可以分為一級土地市場、二級土地市場和三級土地市場。一級土地市場主要是指土地的出讓市場，由國家控制壟斷。
另外按市場類型結構分析，土地市場主要分為商業用地、住宅用地和工業三種用地類型。
2.2土地價格類型分析
作為政府對地價進行管理和控制標準的城市基準地價。基準地價又分為商業基準地價、住宅基準地價和工業基準地價；作為政府對地價和地產市場進行具體管理依據的標定地價。
2.3土地價格分布規律分析
從整個城市的地價水平看，市中心地價高于郊區地價。從土地的不同用途比較地價，土地價格一般呈現如下特征，商業地價普遍高于住宅地價，住宅地價又普遍高于工業地價。不同級別市場的土地價格也不相同。
由以上地價分布規律分析可以看出：不同類型的地價水平不具有可比性，不同時期的地價不具有可比性，不同市場上的地價同樣也不具有可比性。
3城市地價評估體系的更新
3.1城市土地定級的更新
當前城市土地定級的方法主要有多因素綜合評定法、級差收益測算法和市場
①因素綜合評價法
多因素綜合評價法的基本思路就是依據一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單元發生作用的地價影響因素和因子作為鑒定指標，并賦予相應的參數，然后用適宜的模式將樣本加以歸并來劃分土地級別。對某一個系統多因素和因子進行綜合評價。
②級差收益測算法
級差收益測算方法是從土地產出即企業利潤入手，認為土地級別由土地的級差收益體現，級差收益又是企業利潤的一部分，所以由土地區位差異產出的土地級差收益完全可以通過企業利潤分離出來。首先憑經驗初步劃分土地級別，然后從土地利潤中剔除非土地因素如資金、勞動力等因素帶來的影響，建立合理的經濟模型，測算土地的級差收益，從而驗證并劃分土地級別。
③市場交易價格定級方法
市場交易價格定級方法的指導思想是直接從土地收益還原出土地價格出發，根據地價水平的一致性原則在城市空間中劃分地價區塊，制定地價區間，從而劃分土地級別。這種方法是將土地級別與土地價格直接聯系起來，測算方法簡單，結果便于應用更新。
3.2基準地價的更新
3.2.1基準地價更新的基本途徑
①遵循《城鎮土地評估規程》提出的更新方法
即“以土地定級為基礎，土地收益為依據，市場交易資料為參考評估基準地價”和“土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估基準地價”。兩種途徑主要針對基準地價的初次評估而言的，但它們同樣適用于基準地價的修訂更新。在上述兩種途徑具體采用中又可以分為兩種不同的方法。一種是對原有土地級別或均質地域的邊界依據實際情況作適當調整，并以此作為基礎進行基準地價的修訂更新。此方法適用于初次評估后的第一或第二次修訂更新，因為一般而言，由于經歷時間較短，城鎮的社會經濟狀況及其內部區域因素不會發生劇烈變化。
②價指數調整法
地價指數調整法即通過專家咨詢、典型樣本調查等手段，采用適當的數學處理方法，計算出一個反映調整日期與原日期基準地價評估的比例系數(即價格指數)。
③根據城市土地和房地產交易價格資料，進行地價區片劃分和城市地價定級，完成基準地價更新。
④利用城市土地多因素綜合評價和級差收益測算模型，進行城市土地定級和基準地價更新。
3.2.2樣本地價評估的方法
①收益還原法
借鑒土地市場發育完善國家土地估價的方法中，收益還原法是至為重要的一種方法。所謂收益還原法即求取不動產在將來所能產生的期待純收益折算為現值的總和，是以還原利率將純收益還原，求得地價的一種方法，此方法通常被稱為地租資本化。
用收益還原法評估地價的基礎是土地預期收益原則。土地能為投資者帶來預期純收益，并且根據土地的固定性、不增性和永續性得出，土地還可以源源不斷的提供收益。將預期源源不斷的收益以適當的報酬率折算為現值的總額，這就是該土地的實質價值。
收益還原法以其充分的學術理論依據廣泛地應用于國內外的收益房地產中，所謂收益房地產是指有收益和潛在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的綜合。但是對于非收益房地產(比如學校、公園等)并不適用。
②剩余法
剩余法又稱作倒推法或殘余法，是香港土地估價中較為重要的一種方法，同時也是一種比較具有學術依據的評估方法。
剩余法的理論依據是采用倒推的方式計算完全由土地產生的利潤，即地價。
剩余法適用于的范圍較廣，適用于土地開發區土地估價，拆遷改造的土地估價，或進行土地整理的地價評估，舊建筑占用土地的土地估價。
③成本逼近法
成本逼近法也稱作累價法，就是把土地取得和開發的各項費用累加而得到土地的價格。
成本逼近法應用的基本原理是生產費用理論。與收益還原法比較，是從兩個迥然不同的角度對土地的價格所作的評估，一個是基于土地生產費用，另一個是基于土地將產生的費用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投資(包括土地取得費和基礎設施開發費兩大部分)作為基本成本，運用經濟學中等量資金獲得等量收益的投資原理，特別是當前土地實行招標、拍賣和掛牌交易形式的情況下，投資者只能得到社會平均利潤，使土地的標的價可以用成本加成法來確定。
3.2.3基準地價的測算方法
基準地價和其他類型的地價具有本質上的相同性，即地價是地租的資本化。
a.按地價是地租的資本化求取地價。即
P=Ar
式中，P為土地價格，A為土地年收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年限。
b.按照地價指數法求取地價。即
P＝P0×K式(3.17)
式中，P為更新后基準地價，P0為更新前地價，K為地價指數。
地價指數可分為綜合地價指數、分類地價指數和區域地價指數。綜合地價指反映一個城鎮地價變化幅度；分類地價指數分別反映商業、住宅、工業等不同類型地價的變化幅度；區域分類地價指數反映城鎮內不同區域及不同類型地價的變化幅度。
地價指數計算方法有直接計算和間接推導兩種。直接計算即采用抽樣調查的標準樣本與原基準地價或原始樣本進行比較或直接依據地價動態監測服務的標準宗地體系計算地價指數；間接推導即通過影響地價變動的指標體系如物價指數、用地效益指標等建立評價模型修正推算出地價指數。
4結論
本文著重研究了兩個方面的問題，通過對第一個問題的研究，本文發現了導致評估地價與市場交易地價相差懸殊問題的原因。對于第二個問題的研究，本文著重解決了影響土地價格的因素和城市間基準地價的關系。總之，通過以上問題的研究，筆者對中國的土地市場和地價評估體系有了更加深入的認識，并且對本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問題。
【參考文獻】
[1]葛京鳳.地產價格評估原理與方法.第1版.北京：中國環境科學出版社，2002.7
第2篇：土地收益法評估范文
關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法
中圖分類號：F205 文獻標識碼：A
文章編號：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出讓評估的工作流程簡介
東莞市內在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：
1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據土地估價結果和政府產業政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。應交的土地出讓金數額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。
2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協議出讓方案后報市政府審批。
二、出讓評估中使用的評估方法的種類
當地沒有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數等參數，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。
對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益法。
東莞市內的工業用地項目與其他經營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區別是：
1.工業用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
2.其他經營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業服務業以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業服務業（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。
三、評估目的的表述
出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。
四、采用市場比較法評估的要點
1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區域與估價對象屬于同一供需圈依據與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。
在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。
在東莞有兩大發展園區，即松山湖科技產業園和虎門港工業園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉鎮，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉鎮之間經濟聯系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區的案例，不用所在鄉鎮的案例。
我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內，同時修正參數的取值要做有理有據。
另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。
2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數表進行修正，交易日期修正系數一般根據同類用途的地價指數進行確定，地價指數的確定可以參照“中國城市地價動態監測”的城市或區域的地價增長率。，同時結合當地近期土地交易情況和房地產發展趨勢綜合確定，對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異。
交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協議4種方式的成交價可能有較大差異。協議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數增加或減少2。
交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數，修正具體的交易案例。
對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數法、眾數法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數法與眾數法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。
五、采用成本逼近法評估的要點
評估出讓土地市場價值時，除了工業用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內有各種各樣的農地類型，各類農地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
六、采用收益還原法評估的要點
1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業綜合體總收益，可以選用小型商業店鋪作為比較案例。
如果選用小型商業店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業店鋪案例從事的行業盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業店鋪收益時，應調查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數據調整為客觀合理數據，將會計處理數據調整為估價數據（例如會計折舊與估價折舊不同）。
在東莞市內，純土地租賃交易量較少。一般可通過現場調查、房地產中介、網絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。
如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調查獲得房地產的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數據。（2）對于經營（生產）性企業的土地純收益。可以通過調查獲取企業經營（生產）純收益和非土地資產純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業經營（生產）純收益可以通過年經營（生產）總收入減去年經營（生產）總費用得到。
2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩定數據。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發生的技術錯誤是對土地純收益的測算。
3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例進行調查，了解片區土地平均租金水平（2）房地產出租采用的是“一費制”，即房產稅（按年租金的12%計）、營業稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業稅的7%或5%）、教育費附加（按營業稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產的還原利率。
4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。
七、采用剩余法評估的要點
1.根據我們的估價經驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發完成后的不動產價值時，未能根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規定的前提下合理預測銷售時間；未能根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發成本時，開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發成本時未使用總建筑面積。
2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據及標準怎樣才算合理？（2）采用現金流量折現法對待開發土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發價值的差異等。
八、在特殊出讓評估時的一些做法
1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現狀用途和規模為主，適當考慮未來的規劃用途和建設規模。（2）東莞市內測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。
2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環境變差，降低估價對象的價值。
對于這些影響的量化主要是體現在商品房的售價降低方面。
九、在出讓評估中應關注的問題及建議
1.關注征收補償等政策法規的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內的政策法規，要根據待估宗地的特點，相關法規的適用性進行取舍；同時注意相關法規的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發生的可能性。
2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。
3.關注規劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。
4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數的取值要做到有理有據。
5.在土地出讓評估中要遵循實質重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃性質為幼兒園用地（R61）。據估價師現場勘查，估價對象是開發商應建設規劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區幼兒園的，是居住區內為小區配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據《東莞市城市規劃技術管理規定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據估價師現場察勘，待估宗地實際上是居住區以外的中學用地。結合評估的目的，根據《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2007）規定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。
6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業務能力，減少差錯的發生；二是中標的幾家機構在有關部門及協會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數，特別是土地還原率、收益率等參數。
以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業協會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業內形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業專業健康向上的形象，使各評估機構和行業不斷發展壯大。
第3篇：土地收益法評估范文
近幾年來，隨著我國經濟體制改革的深入，房地產市場的不斷擴大，對促進國民經濟發展和對外開放都產生了重要作用。但由于房地產交易市場剛剛形成，宏觀調控和微觀管理還很不健全，使房產價格上漲過猛，房地產交易中部分屬于國家的土地收益流向了單位和個人，給國家造成了損失。為了加強房地產交易市場管理，解決城鎮房地產交易中國有土地收益流失問題，促進房地產交易市場的健康發展，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和有關規定，決定暫時實行在房地產交易中國家收取部分國有土地收益的措施。現就有關事項通知如下：
一、凡未實行土地使用權有償出讓和轉讓的，經房地產交易市場由當事人協議出售、出租的城鎮國有土地上的各類房屋（不包括房地產開發公司新建的商品房）均應向出售、出租人收取一定的土地收益金。
二、征收土地收益金要有利于促進房地產交易市場的發展、合理調節國家、單位和個人的利益，使房地產交易價格保持合理水平，并為向土地有償出讓、轉讓過渡創造條件。
三、土地收益金按房地產交易建筑面積計收。在房地產買賣中，從超過房產評估價格以外的收益中收取，超過房產評估價格一倍以內的按不超過20％收取；二倍以內的按不超過30％收取；三倍以內的按不超過40％收取；三倍以上的按50％以上收取。對出租的房屋，參照上述比例從超過限額標準租金以外的收益中收取。具體收取標準由省、自治區、直轄市物價部門會同建設部門確定。
實行收取國有土地收益金辦法后，凡過去地方在房地產交易中采取的收取環境差率、超標費、罰款等措施同時廢止。
四、土地收益金由當地房地產管理部門負責收取，土地收益金收取情況與其他交易資料一同放入產權產籍檔案，以便與今后按照國家及各地制定的國有土地使用權轉讓辦法再行交易時相銜接。
五、土地收益金作為財政收入上繳當地財政，按專項資金進行管理，主要用于城市建設和土地開發。
六、在房地產交易中，為了有效地解決國有土地收益流失問題，克服偷漏國家稅費現象，對房地產買賣要實行先評估價格后交易，并對成交價格低于評估價格的，按評估價格計取稅費。各級物價部門、房地產部門要共同做好價格評估，推行掛牌交易，對成交價格實施登記審驗、進行監督檢查等各項工作。物價部門所需業務費用，可從現行房地產交易管理費中提取一定比例做為補充，具體比例，由省、自治區、直轄市物價部門與房地產管理部門協商確定。
第4篇：土地收益法評估范文
鄉村地區距離城市較遠，保持了其自然的生態環境，具有較高的社會和生態效益，具備了發展旅游業的條件，能夠為目的地帶來經濟利益。近年來，城市居民對近郊旅游市場的需求日益增多，鄉村旅游也就在這一基礎上逐漸發展起來。與非農建設用地相比，農業用地由于受到自然因素的影響，往往具有較低的經濟效益，人們僅通過從事簡單的農業生產活動，難以實現收入的較高增長。在市場經濟條件下，正是由于受到這種經濟利益的驅動，農業用地有轉化為非農建設用地的沖動[1]。當地政府意識到這一市場機會時，就會采取行動將本地的農業用地集中進行規劃，轉化為旅游用地。目前，很多鄉村地區，將發展旅游業作為本地擺脫貧困狀態、改善農民生活水平的一種有效手段，作為新農村建設的有效途徑。郭清霞舉了六個例子說明湖北省幾個較貧困的鄉鎮通過發展旅游業，使本地農民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安圖縣紅旗村通過朝鮮族民俗村的建立，使本地走出了一條脫貧致富的新路[3]。正是基于這種發展鄉村經濟的考慮，具有一定區位優勢的鄉村地區，正不斷地將農業用地轉化成旅游用地。發展鄉村旅游，從農民本身來講，他們還是比較歡迎的。由于農業生產受到耕種土地質量、氣候、作物品種、市場等不確定的自然和社會因素的影響很大，為了規避風險，當政府承諾補償給農民一定的收益時，大部分農民都會將自己的土地交給政府進行統一的規劃與建設。同時，由于從事農業生產活動，獲得的收入相對較少，因此，本地很多年輕人到外地打工，自己的土地則留給老人或租給別人耕種，使農業生產的壓力加大。將有條件的農業用地轉化為旅游用地也會緩解本地人從事農業生產的壓力，吸引年輕人回流農村就業。再則，農業用地的轉化也是農地發展權的一個體現。農地發展權包括的三個層次中，其中一個就是變更為集體建設用地的權利，在集體所有權不變的條件下，其用途可作為農村宅基地、農村公共設施、公益事業用地以及企業建設用地[4]。轉化為旅游用地，正是農地發展權的一個體現。因此，發展鄉村旅游，將近郊農業用地轉化為旅游用地是農地發展權的一個體現，也是新農村建設的有效途徑之一，將近郊農業用地轉用為旅游用地成為可能。然而，目前鄉村旅游走出了一家一戶自發經營的時期，通常由地方政府主導，將農民的土地集中起來統一規劃，吸引外來資金進行規模化開發和經營，提高了土地整體的增值效益。隨之而來的問題是，農民參與旅游活動的機會受到限制，外來企業可以不雇傭或低價雇傭當地農民，當然，強行要求企業雇傭當地農民，也與市場經濟的要求相背。因此，農民的收益主要來源于土地補償，農民的收入如何隨著鄉村旅游的發展而增加，這就涉及到投資者與農民怎樣分享鄉村旅游帶來的土地增值收益。
二、旅游用地的估價方法及其補償內容
將農業用地轉化為旅游用地的關鍵問題是對農用地價值的評估。土地既是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活來源，因此，在農用地轉用過程中，必須是有償的，需要以土地價格為基礎，支付給農民一定的土地征用費用。這一征用費用也正是農用地價值的綜合體現，它包含農用地的價格，也體現了對農民失地后損失的補償。目前沒有專門的農用地轉用為旅游用地的評估方法，現行的對土地的估價有多種方法，主要的評估方法有：根據《土地管理法》執行的補償辦法；通過收益還原法對農地進行的估價；影子地價法[5]；實物期權法[6-7]；基于產出模型的耕地價格評估方法[8]；以及其他一些經過改進的方法。其中除按《土地管理法》執行的辦法，其他一些方法都在一定程度上不斷加以完善，進而彌補《土地管理法》在執行時出現的問題。盡管出現了多種評估方法，但是目前按《土地管理法》執行的補償辦法仍是采用較多的補償方式，另外一種采用較多的方法是收益還原法。
（一）《土地管理法》的執行標準及缺陷
1998年修訂的《土地管理法》第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償”，“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。”2004年又對征地補償辦法做了修訂[6]：“土地補償費和安置補助費合計按年產值30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼”。《土地管理法》在補償內容上肯定了土地本身的價值要補償，失去土地后的農民應得到安置補償。按《土地管理法》執行的征用價格有一個明顯的特點，就是它是由政府制定的，具有行政剛性，易于執行，因此，很多地方愿意采用這種方法。然而隨著社會經濟的不斷發展和農民生活水平的不斷提高，這種補償已不能從根本上保障農民的利益，并且逐漸表現出其存在的不合理性。
1．對于土地的補償標準偏低
征地具有強制性，但其實質是一種權益交易。耕地或農用地在我國的權屬性質上屬于農民集體所有，征地的結果往往是農民永久性地失去了被征地的所有權[9]。而這種方法只規定補償前3年平均產值的6至10倍（2004年修正后改為30倍），相當于補償給農民6年至15年，最多是30年的使用費用。但是土地作為農民基本的生產生活資料，如果不被征用，30年后仍享用著土地為他們帶來的生存與發展的權利。這種補償辦法明顯是沒有考慮到農民今后發展的需要。另外，簡單的采取前3年平均產值的標準，則忽略了農業生產的波動性和不確定性，難以反映被征用土地的本質特性。如果受氣候影響，前3年正好處于荒年，那么對農民的補償，則會低于正常水平，低估對農民的補償。如果前3年社會上出現了賣糧難的現象，也會降低平均年產值。因此，采用這種估計方法極易造成政府在征地過程中侵占農民利益的問題。另外，按傳統的糧經作物比測定前3年的農業產值，沒有或極少顧及到現在的城郊農村，農業已不是傳統意義上的農業，而是集生態農業、精品農業和休閑觀光農業等為一體的現代都市型農業。土地產出已不是普通的糧食或蔬菜價值可比的[10]。因此，按這一標準形成的土地征用價格不能真正反映被占耕地本身的產出價值，是偏低的價格。
2．沒有全面考慮土地對農民的社會保障價值
現行《土地管理法》的規定只提出了一個安置補助費。但是缺乏對失地農民的擇業成本、從事新職業的就業風險等間接損失的考慮。由于農民本身就是一個文化水平較低的群體，失去土地后，只能從事一些簡單的體力勞動，而通過這種方式取得的收入或許遠低于他們憑借土地生產獲得的收入。土地作為農民賴以生存的物質基礎，在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產力水平越高，農民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農民的社會保障作用也就越大[11]。因此，出于對農民社會保障權利的考慮，應該在《土地管理法》中對農地的社會保障作用給出明確的規定。
（二）收益還原法的優劣
收益還原法又稱收益資本化法或地租資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現利率下土地未來純收益的總和[12]。這種方法是以生產要素分配理論為基礎的，土地作為最基本的要素，其貢獻就是總收益扣除勞動工資、資本利息及管理報酬之后的收益剩余，也就是利用土地的純收益。將這部分純收益折算成現值，就成了土地的價值，并且作為對當地農民的補償。收益還原法的優勢在于，其以純收益和還原利率為基礎確定土地價格。采用這種方法，正常情況下，農民的純收益較易估計出來，還原利率給定后，便能夠比較方便地計算出應給予當地農民補償的具體額度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在現階段，收益還原法比較適宜目前我國的農用地價格評估。并且指出以地租理論與土地收益理論為依據的收益還原法的應用條件：待估地產未來年收益可以用貨幣計量；土地收益的產生是連續的；純收益在數量上必須穩定；還原利率可以確定；土地收益過程中的風險可以估量。收益還原法雖然是目前對于土地價格評估采用較多的方法之一，但是由于其本身應用條件的限制，也使其在應用方面出現了一些問題。郭愛請等[14]指出我國一般采用總收入減去總成本的差額來測算農地純收益，這就會出現用實際純收益代替預期純收益的問題。
同時，在生產費用的測算方面也存在不合理之處。農用地轉用將帶來更多的預期收益（如果不是這樣，那么就沒有必要將農用地轉化為其他非農建設用地），這一預期收益并非來自農業生產用途，而來自于其他非農用途，因此，用實際純收益代替預期純收益往往會產生對農用地價格低估的問題。同時，采用收益還原法時，還要對還原利率加以確定，還原利率的取值是否科學關系到土地收益價格是否客觀、合理。目前我國城市地產估價工作中所采用的還原利率至少有8種，但現存著作及文獻中，有關農業用地宗地價格評估的資料還不多見，涉及農業用地還原利率選擇的論述就更少，有的農地價格評估時直接借用城鎮地產評估中所用的還原利率進行計算[15]。因而，對收益還原利率的確定仍存在一定的爭議。雖然收益還原法存在著上述一些問題，但由于農用地的用途管制，使其長期限于農業領域，并不斷產生收益。因此，現階段，比較適宜采用收益還原法對農用地進行估價。影子地價法是從土地資源有限性出發，認為土地資源總是有限的，需要合理分配使用，這樣在一定配置資源約束條件下，以使每增加一個單位土地資源，得到最大經濟利益[5]。其考慮的是土地資源得到最優利用的價格，即以農用地最佳替代用途的貢獻來估價。而實物期權法是從實物期權角度，將農戶承包土地看作是農民投資并收益的一個項目，農戶以一定的代價取得經營所分得土地的承包權，付出勞動力和農用物資投入進行務農，賣出農作物后獲得回報[6]。這種方法反應了在不確定的市場條件下，進行土地開發的決策分析，并且考慮了農業生產的波動性，認為農民未來有權自由決定農地使用情況的當前價格。基于產出模型的耕地價格評估方法，則強化了因耕地資源質量的差別而導致的資源增值現象，并且采用維持耕地資源總產出所需追加的投入替代了耕地資源本身產出的凈效益。這幾種方法對于純收益的獲取有了進一步的思考，但其仍多是基于土地本身的質量價格而加以考慮，對農用地的社會保障價值則沒有給予較多的論述。另外，對于土地價值的測算多是根據土地原有用途加以分析，給予農民一定的補償，而農民則沒有參與分享當地由于土地用途改變而帶來的增值收益，也就是說，農用土地的市場價值沒有得到體現。因此，對農用地轉化為旅游用地的非農用途的補償還需要考慮農用地轉用后帶來的收益增加值。
農用地轉用后的價格評估幾乎沒有具體涉及到對農用地轉化為旅游用地3的價格評估問題。據筆者對成都市農用地轉化為旅游用地情況的了解，其補償辦法大部分是依據《土地管理法》執行，只對土地作為農用時的價值進行了補償，而且多半采取的是一次性買斷土地使用權的方式。在農用地轉化為旅游用地的實例中，成都市三圣鄉紅砂村采取的租金加紅利的方式，在某種程度上保障了農民的利益。紅砂村的土地由村政府統一經營，采取集體入股的方式入股花卉公司發展旅游業。每畝土地為1股，年底按股分紅。土地租金的收益每年每畝大約1000-1200元，加上年底分紅100-300元，農民每年出租土地的收益為1500元左右[16]。這種補償方式保障了農民的長期利益，使其能夠長期地獲得較為穩定的收益。但是這種穩定的收益仍存在一些問題。花卉公司的經營是不斷發展的，而農民獲得的利益保持不變，當花卉公司發展到一定階段時，當地農民和花卉公司經營者之間，就會產生利益分配上的矛盾，激發農民的不滿情緒，因此不利于當地旅游業的發展。另外，每年出租土地獲得1500元左右的收益也明顯偏低。據朱華[16]的分析，紅砂村的土地按最長的土地承包期30年計算，每畝土地的總租金共計4.5萬元。即使租金每年以10%的比例增長，每畝土地30年的租金總額也不到15萬元。目前成都市三圣鄉的土地使用權拍賣價每畝已超過100萬元，據此計算，農民的土地出租金最多僅是目前土地使用權市場價值的1/22。由此可以看出，當地農民并沒有真正享受到農用地轉為旅游用地后為他們帶來的增值收益。作為當地農民唯一投資工具的土地，為他們帶來的收益明顯偏低。通過上述分析可以看出，各估價方法對農民的補償都或多或少存在一些問題，主要集中在三個方面：一是用農用土地的原用途價值作為測算標準，低估了農用土地價值的評估；二是很少考慮土地對農民的社會保障價值；三是沒有考慮土地利用方式轉變后為當地農民帶來的增值收益，即農民缺乏土地增值價值的分享。也就是說，依據《土地管理法》的規定，給予農民一定的土地價值和社會保障補償后，還要使其能夠參與到土地轉用后增值收益的分享，才能使農民的利益得到有效保障。因為農用地轉為旅游用地后，土地經營的收益是按市場價格獲取，而《土地管理法》的補償標準沒有包含土地用途轉變后的增值價值。如果沒有對土地價值增值的預期，農用土地就沒有轉變用途的必要，土地增值收益的分享是農民改變土地使用方式的動力，也是發展鄉村旅游實現農民增收，農業生產方式轉變的途徑。
三、旅游用地價值增值補償途徑
（一）農用地增值補償的合理性
農用地轉化為旅游用地，對農民的補償除了土地價值和社會保障外，關鍵是隨著鄉村旅游的發展，農民如何合理分享土地增值收益的問題。傅青山等[13]指出土地用途改變，增值收益評估既不能在農用地地價體系中評估，也不能在建設用地地價體系中評估，需要另行建立有效的評估技術路線。并且提出了以征地區片價為指導，根據被征用宗地本身實際情況評估宗地土地用途改變的增值收益。鄉村旅游的發展帶來鄉村旅游住宿、娛樂設施租賃價格的不斷提高和設施使用率的增長，后者帶來的收益增加是投資者經營管理能力強弱的直接結果，而前者增長的收益，一方面與投資者的經營策略有關，另一方面來源于農用土地轉化為旅游用地的市場升值收益。投資者以非市場價格取得農用土地使用權，土地升值收益幾乎全部為其所有，這部分收益分配存在不合理現象，即投資者不僅獲得了投資資金帶來的效益，而且還侵占了農民的土地升值收益。將土地的升值收益補償給農民，是提供土地要素的農民，與提供資金要素的投資者平等享有鄉村旅游發展利益的權利。目前，在鄉村旅游發展中，失去了土地未獲得土地增值補償的農民，他們有兩種選擇。由于缺乏必要的知識與技術，旅游投資者只能為一部分農民提供一份簡單的工作，使其參與到當地的旅游發展之中，并獲得數量不多的穩定收入；而另一部分不愿意參與或者投資者不希望其參與旅游企業生產的農民，則是自己想辦法，利用當地發展旅游這一條件參與旅游經濟活動，實質屬于一種搭便車的行為。這兩種行為，在某種程度上說，解決了農民依賴土地獲得發展的問題，并且在付出了勞動后，獲得的收入也會有所增加。然而，前一種可能拉大農民與投資經營者的收入差距，帶來新的矛盾沖突；后一種，其最終結果是擾亂鄉村旅游發展的秩序。所以，鄉村旅游要獲得健康的發展必須考慮農民對土地增值價值的分享，在市場機制的框架下建立農民對土地增值收益的分享制度。農用土地轉化為鄉村旅游用地之初，由于不能進入土地市場交易，土地的市場價值無法衡量，加之，緊鄰土地均為農業用地，農用土地轉化為旅游用地的市場增值價值在開發之初的確無法估計。但隨著鄉村旅游的發展，游客人數不斷增加，愿意經營鄉村酒店、餐館的人增多。因此，鄉村酒店、餐館、旅游紀念品門市等旅游設施的租售價格不斷上升，土地的增值價值才逐漸表現出來。在農用土地不能進入市場交易，在發展之初不能給予農民合理的市場價格補償的情況下，根據鄉村旅游發展進程讓農民分階段地分享土地獲得的增值收益是符合鄉村旅游發展實際的，也是可行的。
（二）農用土地增值補償的措施
鄉村旅游是一個市場化的過程，也有市場艱難的開拓期，快速發展期，在發展過程中還存在因種種原因不成功而失敗。農用土地轉化為旅游用地的增值效益也有一個從無到有的過程，也還存在不確定性。借用企業生命周期理論，讓農民充分了解企業經營的不同階段，在獲得了《土地管理法》規定的一些基本補償后，在政府主導下，參與分配土地不同階段產生的增值收益，既保證了農民土地轉化后的增值收益，又考慮了投資者市場經營的風險因素，有利于農民收入的增加和投資企業的健康發展。企業的生命周期大致可以分為四個階段：創業階段、成長階段、成熟階段和衰退/再生階段，不同階段企業的獲利狀況是不同的。根據旅游企業經營的不同階段，將農民土地增值價值的補償也分為幾個相應的階段，如初創階段由于農業用地剛剛轉化為旅游用地，鄉村旅游處于嘗試階段，游客不多，愿意租買投資者旅游設施進行經營的企業也不多，投資者的租售價格便宜，收益低。因此，補償給當地農民的土地增值收益應少。隨著鄉村旅游業的不斷發展，游客人數增加，投資者的收益快速增長，旅游業進入成長與成熟期，這就吸引了許多經營者參加到鄉村旅游中來，各種旅游設施的租售價格上升，土地增值明顯。這時，應提高農民的土地增值收益，使之隨著旅游的發展而增加。因此，將農民土地的增值收益與投資者的經營活動結合起來，根據鄉村旅游設施租售價格的變化，來分階段地給予農民土地增值補償，是農用土地轉化為旅游用地后增值價值補償的有效措施。然而，進行土地增值補償的難度在于，旅游設施租售價格的增長與投資者經營策略相關。投資者品牌打造得好，該地鄉村旅游發展快，飯店、餐館等設施租售價格就高。如何從旅游設施的價格中來區分哪是旅游經濟自然增長帶來的土地價值增值，哪是投資者的經營策略創造的價值，也就是說，用什么標準來分割旅游設施租售價格中投資者與農民的利益。由于鄉村旅游的區位條件和面臨的市場環境差異，以及投資者投入的不同，統一的分割標準難以形成。因此，需要發揮政府的主導和監督作用，依靠政府的行政權利來協調農民與投資者對土地增值收益的分享。政府應根據鄉村旅游設施租售價格的變化來確定投資企業所處的生命周期，并按照一定的比例及時調整農民土地增值收益的大小，確保農民土地增值收益的實現。“一定的比例”就是合理地分割旅游設施租售價格增長幅度與補償給農民的土地增值額的比例。目前，一些地區將土地的增值收益分為固定收益和風險收益，如成都三圣鄉村民土地集中經營后獲得的租金加紅利的補償方式。租金就是農民土地增值的固定收益，紅利即投資者經營活動的風險收益，這是一種將農民的土地折為一定的股份參與企業經營分配的補償方式，它較好地體現了農民土地要素在鄉村旅游中產生的價值。由于農民風險承受力弱，因此，投資者將紅利分為兩部分，一是固定紅利，以租金表現；另一部分為風險紅利，與企業的經營效益相聯系。低風險獲得低報酬，所以，投資者承諾的固定收益部分往往比較低。風險紅利與企業的盈虧相聯，由于不能像上市公司那樣財務公開，鄉村旅游經營的增值價值的實際情況，作為“股東”的農民難以知曉，事實上風險紅利部分的增長幅度也很小。農民土地以股份形式分享增值收益，在實際操作中獲取的利益還是不夠的。政府作為第三方，根據市場租售信號來提高農民土地的增值收益，對確保農民增收和鄉村旅游發展是十分必要的。
第5篇：土地收益法評估范文
【關鍵詞】收益法，房地產，價值評估
一、收益法的基本原理
收益法的理論依據為效用價值論，認為房地產的價值在于該房地產未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產進行評估，即把房地產未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產在未來的預期收益，并采用恰當的折現率或資本化率折現成基準日的現值，然后累加求和，得出房地產評估值。
二、收益年限的確定
收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期間。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經營數年后將其轉讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預期凈收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。
三、預期收益的預測與確定
房地產預期收益應該是凈收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區別。實際凈收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產凈收益的基礎是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。
在確定房地產凈收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規定等都將影響該房地產的預期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負責納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對于租約中規定采用固定租金的房地產，一般在其租賃期內采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對于租約中規定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對于商業經營性房地產和生產性房地產應扣除其正常的經營利潤，房地產凈收益中不應包括房地產以外其他投資應分配的凈收益。
四、還原利率的確定
還原利率對評估結果仍比較敏感，還原利率在評估實務中調整為一個恒值后，較易操作。還原利率的實質是一種投資的收益率，它應等同于獲取估價對象房地產具有相同風險的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產市場風險的高低、銀行存貸款利率、投資者的風險承受能力等，在確定還原利率時都應加以考慮。
參考文獻：
[1]韋群.房地產收益法評估計算公式運用應注意問題[J]財會月刊.2012（14）
第6篇：土地收益法評估范文
關鍵詞：土地地價；評估方法；分析
1 幾種主要評估方法的地價內涵分析
評估中通常會遇到不同評估方法的評估結果差異較大的問題，這對評估師確定評估結果造成了較大的影響。
1.1 基準地價系數修正法（簡稱“基準地價法”）。
基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系。基準地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調控決策提供參考信息。基準地價主要反映某地區的地價空間分布規律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。
1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。
收益還原法是根據預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。
1.3 假設開發法（或剩余法）。
假設開發法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發，通過對待估對象進行開發或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發或轉售，而這種開發或轉售一般都是短期內完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。
1.4 市場比較法。
市場比較法是根據替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根據貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。
2 各種類型地價的差異
從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？
2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。
“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。
2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。
從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。
2.3 “長線投資型”地價適中。
相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。
從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。
3 不同評估方法評估結果的協調
根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？
3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。
根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。
但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。
3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。
評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。
舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。
另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。
4 結束語
從上面的分析可見，評估師在評估時應充分理解各種評估方法的地價內涵，不同的評估方法得到的地價類型是不盡相同的，而且某些類型的地價可能會差異比較大。因此需根據評估目的，選擇更接近于評估目的地價類型的評估方法，或者在評估過程中對評估思路以及評估參數做適當調整，已使各種方法評估的評估結果更接近評估目的的地價類型，這樣才能得到合理的評估結果。
參考文獻：
[1]周湘寧.土地評估行業存在的問題及對策研究[J].安徽農學通報（上半月刊），2012，（17）.
[2]懷曉晴.土地評估市場亟待規范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.
[3]唐晶.淺談土地評估行業存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息，2011，（07）.
[4]高彬彬，甘志娟.淺析土地評估的執業模式[J].現代商業，2010，（21）.
第7篇：土地收益法評估范文
[關鍵詞] 房地產 估價 資本化率
一、引言
房地產估價業作為評判房地產價值的行業,在我國是一個新興行業,起步較晚,但發展很快。在房地產交易、國有經濟的戰略性調整、企業重組和企業上市,以及資本市場發展過程中,房地產價格評估中介都發揮了重要作用。
二、資本化率的內涵
資本化率是用來將房地產的純收益資本化時采用的一種折現率。資本化率的求取是應用收益法估價的一大難點。資本化率是將房地產的凈收益轉換為價值的比率。購買房地產可以看作是一種投資,這種投資的資本即是房地產每年產生的掙收益。因此,資本化率實質上是一種資本投資收益率。
三、確定資本化率的基本依據
由于資本化率的高低變化主要受到投資風險大小的影響,所以資本化率的確定要遵循一定的規律。一般認為,資本化率的確定可以從以下幾個方面來考慮:
1.地方的一般利率、習慣利率和土地利率
資本化率也稱為資本化利率,原則上以估價當時地方的一般利率為確定依據。因為資本化的本質和目的是基于房地產的連續收益,根據地方情況可以參照投入的貨幣資本利息再考慮一定的風險性確定。這樣,產生收益的房地產可以視為一種風險性投資。而且,正常的地方利率,其大小是眾所周知的,因而政府、企業、個人和估價人員容易從日常交易中估算出地方的平均利率。資本化率和市場利率都應該按照地方慣例,這是因為房地產的價格畢竟是以地方特色為基礎,其價格受到周圍環境的影響,這些都可以通過地方的習慣利率來體現。所以在房地產評估時所采用的資本化率也應當依據地方的經濟情況來決定。
房地產評估中土地評估所采用的資本化率有其自身的特點。一般認為土地是不容易滅失的,并且隨著社會經濟和文化的發展,土地是不斷增值的,所以投資于土地的風險要比其他投資的風險小。因此,土地的資本化,不用一般利率,而應該采用地方上通行的土地利率。
2.普通一般利率
在房地產的估價中曾經使用普通一般利率作為資本化率。但對于普通一般利率的概念存在著分歧,有人認為可以以最可靠的國庫券利率為標準;而反對者認為,這種隨時可以資金化(兌現)的國庫券投資,與難以資金化(兌現)的房地產投資之間存在著差異,其風險是不同的,因而不能采用國庫券利率作為房地產資本化率。但是可以用國庫券利率作為房地產資本化率調整的基礎依據。
3.長期投資收益率
作為依據的長期投資收益率是有條件的。在此,要求該長期投資對象與估價對象房地產之間具有同一性質,而且,收益率與資本化率之間也需要具有同一性質。對于作為估價對象的房地產,這種同一性質是很難達到的。因此該依據從理論上來說是可行的,但在實際操作中很難使用。
4.安全利率和風險補償的復合利率
安全利息是由現在物產與將來物產評價之間存在差額而產生的。風險補償則是因為所評價的預期收益的獲取存在不確定性,由此產生對將來物產的評價減少。實際上各種利率有差異,是由于加上了不同的風險補償所導致的。在決定安全利率時必須盡量選擇無風險的投資,通常采用第一流的銀行支票貼現率,在實際操作中則一般是采用銀行同期貸款利率或國庫券利率。至于風險利率的補償,可以以評估時其他相似房地產年純收益與買賣價格的比值,得出其資本化系數,再扣除安全利率,然后計算風險補償系數;或者,選取已知的同一性質或類似投資的風險補償系數,通過比較這些投資對象與待評估對象房地產之間未來的風險差異情況,將這些投資的風險補償系數修正到待評估對象的情況,然后在加上安全利率即得到資本化率。
5.綜合考察利率
該方法以最具有一般性的投資利潤率為標準,同時比較考察投資對象相關房地產的個別性,即就投資對象的危險性、流動性、管理難易性作為房地產的安全性加以綜合比較考察,以求得資本化率。在實際的估價中,應該根據對象房地產所能產生純收益的安全性、所在地區的交易習慣和利息情況,以及種類差異,而就房地產的交易利潤率、債券利率、金融機構的放款利率等做比較考察,以求取待估對象的資本化率。
四、房地產估價中資本化率分析
購買房地產可以看成是一種投資,這種投資所需投入的資本是房地產價格,即用現在支付的貨幣購買該房地產未來純收益的代價。這一價格和房地產本身的建造成本沒有直接關系,通常將這一價格稱之為收益價格,因此資本化率實質上是一種資本投資的收益率。由于收益法估價是以預期未來各期的純收益求取估價時點投資的相當額,應考慮貨幣的時間價值。因此確切地說資本化率是一種將未來的純收益轉換成現值的折現率。
有人簡單地把資本化率定義為純收益與價格的比率,這種觀點是不正確的。從形式上看來,我們知道在純收益每年不變,年期無限的情形下,收益價格的計算為;但在年期時,而年期無限碑純收益以s的比率遞增時。上述三種情況當中,r就是我們所說的資本化率。
顯然,資本化率不一定是純收益和價格的比率。在分析資本化率時,我們要認識到它和純收益的變化及年限有一定的關系。從更深層次來看,資本化率實際上為投資利潤與投資額的比值。而房地產純收益中既包括利潤又包括本金,很顯然用純收益與房地產價格的比率求出的并不是資本化率。
從我國當前的房地產市場看,比較適用的房地產估價中資本化率分析法有以下幾種:
1.市場提取法
國內許多房地產估價著作都將其作為一種簡單實用的求取資本化率的方法。這種方法的思路是利用收益法公式,通過收集市場上相同或相似的房地產純收益、價格等資料,反求出資本化率。
假定純收益每年不變,則收益法有兩個基本公式,即及 。一般介紹的市場提取法是用,就是通過來求取資本化率。但是,適用于市場提取法的限制條件很少有人提及,本文將其歸納為三種情況:
(1)年期無限
由于是在年期無限條件下推導出來的,因此適用于年期無限的估價對象的資本化率的求取。當然,從市場上獲得的可比實例房地產也應符合這一條件。但是,我國實行的是土地有限期使用權制度,建筑物的經濟壽命也不過為30年～60年,所以這種情況現實生活中很少遇到。
(2)年期有限
可比實例剩余收益年限與估價對象剩余收益年限相同,年期 即。換一個角度來看RO=M×RM+(1-M)×RE。就是說,房地產價格與年純收益的比值是一個乘數,用年純收益乘以該乘數即可求出房地產價格,該乘數實質上就是購買年。注意將購買年作為可產生收益的年期的觀點是錯誤的。,它與可產生收益的年期n有關,同時還受資本化率的影響。對于類似房地產,其資本化率應是相同的,如果可產生收益年期也相同,則它們的購買年相同;否則不同。因此同類房地產如果可產生收益年期相同,我們可以將其作為可比實例,從而確定購買年,利用下式計算房地產收益價格:
V=a×Y
這種方法是一種簡捷但很粗糙的估價方法,其可信度取決于純收益與購買年的準確程度。
(3)年期有限
可比實例剩余收益年限與估價對象剩余收益年限不同。同類房地產的資本化率是相同的,如果剩余使用年期不同,則:的結果也是不相同的,或者說購買年不同。在這種情況下就不能通過價格與純收益之間的關系確定購買年。是一個高次方程,求解r較復雜、繁瑣,因此不宜采用市場資料提取法。需要指出的是,這種方法雖然以替代原則為依據,有一定的說服力,但是并沒有反映出資本化率的實質,資本化率實質是投資利潤與投資額的比值。而純收益既包含投資利潤又包含本金部分,顯然由純收益與價格之間的比率確定的不是真正的資本化率,而是一個系數或購買年。
2.安全利率加風險調整值
許多估價師在進行估價時都采用一年期的銀行存款利率作為資本化率,這樣確定的資本化率值偏低,投資房地產風險顯然大于銀行存款,我們應用收益法時應考慮風險預期的因素。未來收益會產生價值,而未來的收益損失則會使價值減損,要想獲得高收益,必須接受高風險,這是房地產投資的基本規律。人們通常認為所有投資都是基于能夠得到一個既反映資金時間價值,又對可承受風險適當調整的資本化率。正確的確定方法是在安全利率的基礎上加上風險調整值,即:資本化率=安全利率+風險調整值。
3.投資復合收益率法
投資房地產的資金來源通常為兩個渠道:其一是銀行抵押貸款;其二是自由資金。貸款方必須預測得到一個與投資風險相當的利息率,否則他不會提供貸款;自由資本也是如此,否則將會投向其他方面。這時的資本化率應能滿足投資各方對市場回報的要求,它是購買房地產抵押貸款利息率與自由資本的收益率的加權平均數,即:
R0=M×RM+(1-M)×RE
式中:RO為資本化率,RM為抵押貸款利息率,RE為自由資金收益率,M為抵押貸款占全部投資的比率。
例:投資某房地產可獲得75%的抵押貸款,利息率為15%,根據市場狀況,投資者確定的自由資金收益率為12%。則其綜合資本化率為:
RO=75%×15%+(1-75%)×12%=14.25%
在房地產經濟和房地產金融發達的情況下,同一房地產的投資可以分別向不同的金融機構申請抵押貸款,根據貸款額度稱為第一順位、第二順位抵押貸款。假如某房地產可獲得如下融資,第一順位抵押貸款占投資總額的50%,利率為6%。第二順位抵押貸款占總投資的15%,利率為8%,自由資金的報酬率為12%,則其綜合資本化率為:
RO=50%×6%+15%×8%+35%×12%=8.4%
五、結論
總之,運用科學的方法,采用科學的程序,是實現房地產價格研究科學化和消除估價中主觀性帶來偏差的重要保證,因此,本文的研究對于房地產評估工作很有益處。
參考文獻:
[1]李淑穎:談房地產評估收益法.合作經濟與科技,2008,11
[2]聶水斌:確定資本化率準確評估房地產價格.北京房地產,2007,08
第8篇：土地收益法評估范文
關鍵詞：劃撥土地使用權評估方法
中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：
一．劃撥土地使用權的內涵及特征
劃撥土地使用權， 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。隨著劃撥土地使用權的入市，特別是企業改制中，經常涉及劃撥土地使用權的問題，如何開展劃撥土地使用權價格評估工作，是必須面對的一個問題。
劃撥土地使用權價格包括兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本。以企業為例，在通過劃撥方式取得土地使用權時，除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關稅費外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費用，并進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等基礎設施的配套，才能滿足企業生產的需要，因此，劃撥土地使用權價格就包括土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息和利潤。
與出讓土地使用權相比，劃撥土地使用權無限期使用，從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價。劃撥的需要繳納征地補償、安置補償等成本費用就可以供地了。 從性質上來講，劃撥土地都是市政公共設施和機關辦公、公益事業、重點交通、水利、電力等基礎設施，都是屬于無盈利性質的。因而劃撥土地使用權在二級市場上受到許多限制，劃撥土地使用權可以占有、使用、收益，但無處分權。1992年3月8 日（1992）第一號令頒布《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規定，“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。”
劃撥土地使用權價格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委托評估宗地的使用年限進行界定。目前，對劃撥土地使用權價格評估中的使用年限的界定有兩種情況，一是設定為無限年期，二是根據評估宗地的設定用途設定其年限為該用途的法定最高出讓年限。
國家對企業改制、城市拆遷、抵押等方面的相關規定，為劃撥土地使用權價格的評估奠定了基礎，2007年頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可以根據企業改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他幾種方式均需進行評估，根據《中華人民共和國土地管理法》和《誠征國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以回收，并依法處置，依法處置時需要評估，《房地產估價規范》第六條明確規定“以劃撥方式取得的土地使用權聯通都是建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。
二．劃撥土地使用權的評估方法
根據《城鎮土地估價規程》，劃撥土地使用權價格評估，可以采用成本法、收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法等。
1.成本法：劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息、利潤。在應用成本法評估時應注意，只能堅持以區域客觀、平均的費用作為計算依據，堅持客觀的重置成本，即以估價期日的、估價對象所在區域的平均取得成本和開發成本作為計價依據，而不應去考慮某個企業在取得土地時實際所支付的歷史成本，其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業投入資金購買“土地”這個特殊商品而產生的資金利息和投資利潤。通常，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調整值確定，利潤則以估價對象的土地使用者所在行業的年平均利潤率來確定。最后再通過對區域平均價格的修正來確定宗地的價格。
成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法等進行估價的情況下的房地產估價，但由于該方法不能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關系，有時會與市場價格存在較大差異。
2. 收益還原法：利用該方法主要是將估價對象的總收益減去總費用得到土地的純收益，再扣除國家土地收益部分，然后按一定的土地還原率還原成現實活剝土地收益價格，目前許多地方都制定了劃撥土地使用權年租制租金標準，可以直接作為活剝土地使用權評估的參數。
3.市場比較法：根據同類型劃撥土地實際成交價格作為比較案例，通過修正確定估價對象的價格。適用于劃撥土地作價入股、作為合作條件等案例較多的城市。
4.剩余法：在以土地作為合作條件，土地使用權所有者不承擔土地使用費的情況下，可假設估價對象具有完整的所有權，以同類型土地的市場交易實例（包括出讓、轉讓或其他市場化方式取得的土地使用權）作為比較實例，采用市場比較法求得估價對象在具有完整使用權條件下的公開市場價格，然后視情況扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為估價對象在劃撥土地使用權條件下的價格。
5. 基準地價系數修正法：基準地價一般是指出讓條件下具有級別的地面熟地價，其構成基本包括土地取得費、土地開發費以及土地所有者權益三部分，而土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥土地使用權價值主要由前兩項構成，然后利用基準地價修正體系，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，選擇相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取估價對象的劃撥土地使用權價格，采用基準地價修正法時要注意兩點，一是所使用的基準地價要扣除當地劃撥土地補交的出讓金標準，或者通過年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金，二是不考慮年期修正問題，不利用年期修正系數。
不管采用哪種方法評估，在具體評估時，應根據不同的評估目的，在評估報告中就土地出讓金的有關事項予以說明：
1.以轉讓為目的，轉讓后按國家有關規定，受讓方不需辦理土地使用權出讓手續，土地任然屬于劃撥性質，土地評估值中不應包括土地使用出讓金
2.經有批準權的人民政府批準轉讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價依據作為估價目的的，評估機構出具的評估報告中應包含劃撥土地使用權價格及土地使用權出讓金的款項。
3.以抵押價值為評估母的的，活剝土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。
4.以確定拍賣底價為目的時，劃撥土地使用權的評估價值從理論上講雖然不應包含土地使用權出讓金，但在實際操作中，應把土地使用權出讓金做為土地價值的一個內容并予以必要的說明。
參考文獻：
[ 1 ] 房地產估價相關法規中國房地產估價師與房地產經紀人學會編 2008年3月
[ 2 ] 房地產估價理論與方法 中國房地產估價師學會編 中國物價出版社2003年.
第9篇：土地收益法評估范文
關鍵詞：地票制度；地票價格；耕地價格；耕地征收轉用；耕地經濟價值；耕地社會價值；耕地生態價值；土地增值收益；權益價格；糧食安全保障
中圖分類號：F301.2 文獻標志碼：A 文章編號：16748131（2013）03000705一、引言
2008年12月1日，重慶農村土地交易所掛牌成立，地票是其交易的最主要產品之一。經過四年多的發展，地票在優化城鄉建設用地配置、顯化農村土地資產價值等方面的功能日益顯現，但從目前的地票交易運行情況的來看，地票制度還存在諸多問題，其中地票定價問題是核心問題之一。根據《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》（渝府發[2008]127），地票的基準交易價格是在綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費（以下簡稱“兩費”）等因素的基礎上制定的。從2008年到2012年年底重慶農村土地交易所共進行了25場地票交易。2008年底第1場地票價格均價為8.16萬元/畝，是根據當時“兩費”的價格來定的；2009年至2012年底的地票價格基本上是綜合考慮農民的補償價格、復墾成本和前幾場交易的市場均價等方面的因素來確定的。可以看出，目前的地票定價除了力求農民不受損失外，并沒有真正可以讓人信服的理論依據。
由于地票交易模式尚處于摸索階段，有很多值得研究的問題，國內學者也對地票問題進行了大量研究，如地票制度設計、運作模式以及可持續性等，其中“地票”收益分配問題受到高度重視。大多數學者認為，地票收益分配必須充分保障農民的利益，地票定價的前提也必須是力求農民不受損失。但對地票價格的相關研究成果（張澤梅，2012，郝利花，2011；嚴偉濤，2012）較少，對地票的內涵、價格構成、影響因素以及測算方法等缺乏系統的理論研究。因此，本文試圖通過分析地票交易過程揭示地票本質，并從地票價值構成的角度構建地票價格測算體系，以期能為重慶市農村土地交易所的地票交易定價提供理論基礎和操作依據。
李南潔：地票價格探析：基于耕地價格的思考二、地票價格的內涵
1.地票的形成及交易過程
目前，地票的交易過程一般包括4個步驟：第一步，由擬生產地票的農村集體經濟組織或農戶向區縣國土部門提出立項申請，獲準后將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業用地等農村集體建設用地進行復墾。第二步，農村土地權利主體向區縣國土部門提出復墾耕地質量驗收申請，區縣國土部門對復墾的耕地進行質量驗收。驗收合格后，由市土地行政主管部門向土地使用權人發放相應面積的地票。第三步，將復墾農地驗收合格置換出來的票據化的農村建設用地指標，在重慶農村土地交易所進行交易。最后，通過競標購得地票的地票持有者，根據相關規劃及其對地票落地對應地塊的預期，參與政府組織的“招、拍、掛”競標：如果競標成功，地票的價格計入招拍掛價格之中；如果沒有中標，則政府從拍賣價中扣除地票價格，本金返給地票擁有者。
簡單來說，地票的形成和交易過程是建設用地指標從與宅基地分離到再與城市建設用地相結合的過程。地票的形成和交易涉及一份指標（建設用地指標）、兩塊土地（遠郊A地塊和近效B地塊）、四種用途（文臣，2011），地票的形成和交易過程可以用圖1表示：
圖1地票的形成和交易過程分析從地票的交易過程來看，對于B地塊來說，地票是城鄉建設用地掛鉤指標，指標不與具體的地塊掛鉤，只是通過復墾與A地塊分離，通過征收轉用與B地塊結合。在我國現有的嚴格土地管理制度下，地票使B地塊產生土地增值收益成為可能，地票的價值是客觀存在的，并通過B地塊的征收轉用后實現。因此，探討地票的價格必須從B地塊征收轉用前后的價格入手。
2.征收轉用前的耕地價格
關于耕地價值的內涵目前比較公認的是：耕地的價值即包括其資源價值和資產價值，具體包括經濟價值、社會價值和生態價值（周建春，2005）。其中，經濟價值主要表現為農民以土地為生產資料生產農產品的價值；社會價值表現為其作為農業生產載體和勞動對象可以為人們提供就業機會、生活保障以及國家糧食安全保障等功能，即包括農民的社會保障價值①和國家糧食安全保障價值；生態環境價值則首先表現為土壤作為生命有機體的價值，其次表現為其具有的美化環境、凈化空氣、涵養水源、保持水土、提供生物生存空間等功能（曲福田 等，2001）。因此，B地塊征收轉用前的耕地價格用公式表示為：
PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）
其中，PB為B地塊的耕地價格；P1為B地塊耕地的經濟價格；P2為B地塊耕地的社會價格，P（1）為B地塊耕地的農民社會保障價格，P（2）為B地塊耕地的國家糧食安全保障價格；P3為B地塊耕地的生態價格；社會價格和生態價格也可稱之為耕地的正外部性價格。在耕地的征收轉用過程中，經濟價格的損失可以通過經濟方式補償給土地所有者和土地使用者（集體和農民），農民的社會保障價格的損失也可以用經濟方式補償給農民或者通過建立完善的農村社會保障體系進行補償；而國家糧食安全保障價格和生態價格只有通過增加等面積耕地來補償。
3.征收轉用后的建設用地價格
B地塊征收轉用后由耕地轉變為建設用地，其價格構成也發生了根本變化。為了與轉用前的耕地價格進行比較，下面采用成本逼近法對建設用地的價格構成進行分析。成本逼近法是建設用地土地
① 當然，隨著社會經濟的發展和農村的社會保障機制的完善，耕地對于農民的社會保障價值將逐漸弱化甚至消失。價格評估比較成熟的幾種方法之一，適用于新開發的土地評估，其理論依據是生產費用價值論。成本逼近法的基本思路是把對土地所有投資（包括土地取得費用和土地開發費用兩大部分）作為“生產成本”（包括稅費），根據投資原理，求得“生產成本”所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分；同時加上國家對土地所有權在經濟上的實現（土地增值收益）（盧新海 等，2010）。因此，征收轉用后的B地塊的建設用地價格可以表示為：
VB=V1+V2（V2（1）+V2（2））+V3+V4+V5+V6（2）
其中，VB為B地塊的建設用地價格；V1為土地取得費（即土地征收補償費用）；V2為相關稅費，V2（1）為兩費之和，V2（2）為除兩費之處的其他稅費；V3為土地開發費，V4為投資利息，V5為投資利潤，均指正常合理的開支和利潤；V6為土地增值收益。
4.地票價格的內涵
在沒有實施地票政策之前，我國城市建設用地價格中的土地取得費即為耕地轉用補償費用，其項目僅包括耕地經濟價格（在土地補償費用中體現）和農民社會保障價格（體現在安置補償費和社會保障費用中）。至于耕地的國家糧食安全保障價格和生態價格，采用“先占后補”的方式進行補償，其價值相當于新增建設用地有償使用費和耕地占用稅之和V2（1）。
實行地票政策后，B地塊的農業經濟價格和農民社會保障價格補償項目和標準不變，但B地塊的國家糧食安全保障價格和生態價格通過復墾而在A地塊中得以補償。有的學者認為，通過A地塊的復墾可以實現B地塊耕地的所有外部性價格補償，即包括農民的社會保障價格、國家糧食安全保障價格和生態價格。本文不同意此種觀點，原因有二：一是在B地塊的征收過程中的農民社會保障價格只能補償給B地塊的土地使用者，而不能通過復墾增加A地塊的農民社會保障價格來補償；二是復墾后的A地塊不存在農民的社會保障價格，因為A地塊耕地是通過復墾宅基地形成的，A地塊的使用者本身有自己的耕地，因此，其農民的社會保障價值不通過復墾宅基地來體現。從以上征收轉用前后耕地價值和建設用地價值的對比分析可以看出，地票的價格構成應為耕地的國家糧食安全保障價格和生態價格補償，相當于P（2）+P3。
總之，從地票的形成和交易過程中可以看出，地票的交易實際上是建設用地指標的交易，其指標并不與具體的地塊掛鉤，只是使得城市近郊征收轉用土地得以可能，即通過遠郊宅基地的復墾產生建設用地指標，該建設用地指標與遠郊地塊分離，通過地票交易與近郊地塊結合，使得新的地塊產生增值收益成為可能。因此，地票的價格是農用地轉為建設用地并產生土地增值收益的權益價格，該權益價格不是土地增值收益，而是耕地的國家糧食安全保障價格與生態價格之和。
三、地票價格的特點
1.地票的價格與土地增值收益此消彼長
根據規定，地票在落地競標時計入招拍掛價格之中，從整體上看，開發商購買的土地使用權的成本除了從購得地票到拍到地塊期間的地票利息之外（因為對地價沒有太大的影響，這里忽略不計），并沒有增加。這也是國家穩定地價，防止開發商將地票價格成本轉嫁于消費者身上，避免地票政策失去意義采取的有效措施。因此，實施地票政策后，B地塊的建設用地價格可以表示為：
VB=V1+V0+V2（2）+V3+V4+V5+V6（3）
其中，V0為地票價格，其他同公式（2）。農民的征收補償費用V1、其它相關稅費V2 （2） 、土地開發費V3、投資利息V4和投資利潤V5都是剛性費用，因此，如果建設用地價格VB保持不變，地票價格V0越高，V6土地增值收益就越低，地票價格與土地增值收益此消彼長。因此，地票的交易過程也可以看作是國家利用土地增值收益向遠郊地塊購買耕地的國家糧食安全保障價值和生態價值的過程。
2.地票的價格不依成本定價，但必須制定最低保護價
對供票地而言，地票的成本價格（V0）應該依次由復墾補償（S1）、村集體經濟組織補償（S2）、復墾成本（C1）、耕地保護和農村基礎設施建設專項資金（C2）（彌補指標落地政府新增建設用地土地有償使用費）、交易成本（C3）等部分構成（郝利花 等，2011），即：
V0=S1+S2+C1+C2+C3（4）
由于農民對其宅基地具有使用權，可以選擇自住、空置、復墾為耕地、出讓、轉讓或者出租于農業生產等，因此，只有通過地票交易獲得的復墾補償（S1）和復墾后的耕地農用經濟價值（PA1）之和高于其他使用方式的最高收益（PA max）時，農民才會選擇地票交易（譚新龍，2010）。因此，地票的價格雖不依成本定價，但為了保護A地塊農民合法權益，必須制定最低保護價（V0 min），即：
V0min=pA max+S2+C1+C2+C3-PA1（5）
3.地票價格呈上漲趨勢，但上漲有限
由于土地自然供給不變，所以土地的價格主要由需求決定，但地票價格是由需求和供應共同決定。隨著社會經濟的發展，建設用地需求不斷增長（地票本身就是建設用地需求增長的產物），地票需求必然呈現增長的趨勢；地票的終極供給是農村廢棄宅基地，其面積有限，并隨著地票交易和農村建設用地的流轉，地票會越來越少。需求的增長和供給的減少，均會導致地票價格的上漲。因此，地票價格整體上會呈上漲趨勢。但是，地票的價格與B地塊征收轉用過程中的土地增值收益是此消彼長的。當地票的價格上漲到一定程度，即耕地國家糧食安全保障價值和生態價值（糧食安全和生態隱患越來越嚴重時）超過土地增值收益時，也就是說耕地價值和建設用地價值相當，甚至超過建設用地時，耕地的征收轉用失去意義，所謂的地票也就失去了存在的價值。
四、地票的價格評估
由以上分析可知，地票的價值構成為耕地國家糧食安全保障價值和生態價值。因此，其價格評估可以借鑒耕地的社會穩定價格和生態價格，再進行加和。
1.耕地的國家糧食安全保障價格評估
關于耕地的國家糧食安全保障價格評估方法，孔祥斌等（2002）在農用地估價方法中提出用耕地開墾費用加上土壤經濟肥力形成周期內資金投入及相應的投資收益損失之和作為農用地社會穩定價格的量化值。考慮到實際操作的難度，王仕菊等（2008）提出的耕地的國家糧食安全保障價格包括耕地占用稅（Ot）、新增建設用地有償使用費（Pc）、耕地開墾費（Rc）和新菜地開發基金（Vf）等，即：
P（2）=Ot+Pc+Rc+Vf
2.耕地的生態價格評估
關于耕地的生態價格測算還沒有形成完整體系，也還沒成熟的定價方法，目前采用比較多的是Costanza（1997）在《自然》上發表的《全球生態系統服務價值和自然資本》中提出的生態系統服務價值估算原理及方法，但Costanza提出的生態服務價值化評估方法是否適合在中國直接運用還值得商榷。因此，本文借鑒謝高地等（2008）建立的生態系統服務評估單價體系中的農田生態系統單位面積服務價值來測算，并根據不同年份物價指數進行修正，不同地區的耕地生態價值再通過耕地生態系統潛在經濟產量進行修正，即：
P3=uFV×b1B×11r
其中，μ是修正系數（用物價指數進行修正），FV是2007年全國耕地平均生態服務價值，b是被征收地區耕地生態系統的潛在經濟產量，B是全國一級耕地生態系統單位面積平均潛在經濟產量，r是土地還原利率。
3.地票的價格評估
地票的價格為國家糧食安全保障價值價格與生態價值的加和，即：
V0=P（2）+P3
五、討論與展望
目前，我國針對地票制度及收益分配討論的比較多，關于地票價格及其評估的研究相對較少，《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》針對地票的交易價格也只有一個指導價，沒有形成比較完善的地票價格定價體系，地票的交易定價隨意性比較大，難以說服公眾。本研究基于耕地價格的思考，提出地票的價格構成包括耕地國家糧食安全保障價格和生態價格，并借鑒前人研究的耕地國家糧食安全保障價格評估和生態價格評估方法，通過兩者的加和來評估地票的價格。在目前還沒有其他更讓人信服的評估方法的情況下，可以采用該方法對地票價格進行評估，為重慶市農村土地交易所的地票定價提供理論依據。
但是，由于耕地的國家糧食安全保障價格和生態價格本身的評估目前也沒有形成完整合理的體系，本文的研究只是局限于理論層面，在實踐中的應用還有待于有關理論的完善與實踐的改進。按照本文所提出的方法來評估地票價格，必須進一步明確耕地的完全價值（經濟價值、社會價值和生態價值），改變目前耕地的價格評估體系，使耕地價格不僅體現其資源價值，還包括其作為資產的價值，進而使地票價格體系在正確評估耕地價格的基礎上得到進一步的完善。
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